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发表于 2017-8-27 17:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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租售同权 年轻人真的不必买房了吗

从广州到北京,“租售同权”吸引了不少讨论。

今年7月17日,广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》,强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。随后,北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后,又力推“购租并举”,在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》表示,符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。

这些消息在朋友圈刷屏,引发了诸多讨论。租房客的春天真的到了吗?这对房地产市场和不愿意买(买不起)房的年轻人又影响几何?

实际上,除了备受关注的北京与广州,租售同权试点城市还有武汉、佛山、郑州等地,试点有10余家。如此大规模的试点,其实源自2016年的中央政策变化,去年国务院办公厅即已发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

然而,靠租赁解决入学难问题,恐怕仍是一种美好的想象。好的教育资源总是稀缺的,现在深圳等地的入学积分政策,甚至细化到持有房产证的具体年份,即使有房有户籍的人家在竞争中都面临不少难题,那么,有住房无户籍或者有户籍无住房的人家,在好学校的排位方面也面临劣势,至于无户籍无住房无居住证的人,境况可想而知。

目前,租售同权只是笼统方向,细则仍需要当地落实。如何解决入学积分之间的冲突,其实需要当地教委等部门协调,从这个意义而言,租售同权在目前只走出了一小步。

细究之下,作为代表的北京和广州模式存在不少差异。北京模式是行政主导,对承租人有不少细化要求,大到承租人资质,比如年龄,小到承租时间段与租金押金交付。其目的之一,是为了保护承租人权益,但可能造成租贷房供给不足、“僧多粥少”的情况。

对比之下,广州模式是比较接近市场化模式,但要求的入学资格是“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”,事实上和过去的文件精神没有太大变化。

对两个模式都有不同意见。对于北京模式,抱怨比较多的可能是以市场化价格买入物业的业主,此前公租房客在享受小区公共设施方面已经引发不少抱怨,如果公租房客享受入学落户待遇,对于不少重金持有住房的业主将是一个打击。对于广州模式,目前反对声音则聚焦于房租的“非理性上涨”,也传出房主要求签约10年的新闻。

尽管这些都属于“人民内部矛盾”,却不得不引起重视,尤其对于教育资源分配方面。当经济高速增长、所有人都得益的帕累托改进时代结束,利益的重新划分必然引发不同反应。而这些政策的最终走向,对于生活在大城市的年轻人而言,至关重要。

回到大家关心的房价问题。中国房地产市场问题盘根错节,牵一发动全身,指望一个租售同权政策来解决所有问题,不太现实。目前中国房地产状况是一线停滞,二线持平,三四线上涨。一二线城市的房价表现,既有限购政策的人为作用,也有刚需购买力消耗殆尽的因素。当前中国自有住房比例高达7成,过去房价的单边上涨使得多数家庭都将投资主要配置为房产,房产也成为中国贫富差距加大的根源之一。

无论如何定义房屋属性,居住、出租、持有抑或投资,房子对于中国人仍旧承担了大量想象,不仅是公共福利的嫁接品,也是事实上最重要的金融资产。租售同权当前对于解决教育资源配置问题迈出一小步,但是对于解决金融需求没有太大帮助,唯有认定房价不再继续上涨之后,放弃持有房产才是理性行为,而当前预期之下,房地产对于多数居民仍是保值增值的首选。

回头来看,一二线城市房屋的溢价,恰恰与户籍绑定在一起。在国外租售同权之所以运行良好,是因为福利是与公民身份绑定而不是与户籍绑定;如果需要走向教育平权,放开户籍尤其是一线城市户籍,才是正确方向。

等到中国人口进一步老化,对于人力的争夺会更剧烈,一线城市当前赶人步调其实是走了回头路,目前不少二三线城市甚至深圳,对于户籍的放开恰恰反映了人口周期变化的影响。真正的剧烈变化最终会到来,在此之前,我们必须确定作出大体正确的应对。(徐瑾)


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